3.不動産の「対策と活用」

(1)原則的な考え方

不動産について有効な「対策と活用」を検討するには、次の２原則は外せません。

①収益力の劣る土地の早期売却
収益力の低い土地も相続財産に含まれ課税対象となります。また固定資産税など所有コストの負担もあるので、「早期売却の検討が原則となります。

②共有の回避

土地建物を共有にすると、売却や有効活用が難しくなるので、「回避が原則となります。このため、取得する財産の偏りを解消する対策が必要となる場合があります。

(2)土地建物が有利な理由

相続税対策で「土地建物が有利」とされるのは、主に次の３つの理由によります。

①時価より低い評価額

例えば預貯金の評価額は残高金額ですが、土地の評価額は実勢時価の８割程度に相当する「国税庁の定める路線価」により評価します。
従って土地は相続税の計算上、通常は有利な資産となります。

また、家屋は実勢時価の６割程度とされる「固定資産税評価額」が相続税の評価額となりますので、同様に有利な資産になります。

②貸家建付地と貸家の評価減

家屋を貸し付けると、借家人に借家権（固定資産税評価額の３割）が生じるのでその分評価額が下がります。

また、貸家の敷地についても自由に処分できないこととなりますので、更地の評価額の約８割程度に評価額が下がります。

貸家に隣接する駐車場が入居者専用でない場合には、その土地については貸家建付地となりません。

また、貸家に空室がある場合には、その部分に対応する家屋と土地については評価減の対象とならないことがあります。
従って稼働率の高い物件であることが重要になります。

③小規模宅地等の評価減の特例

亡くなられた方の一定の土地については、その土地が生活の基盤になっていたことなどに配慮して、宅地の評価額の一定割合を減額することができます。

(3)効果の大きな「貸家建設」

評価額1.5億円の更地の上に2億円の資金で賃貸マンションを建設した場合を想定してみましょう。

当初の資産総額は更地1.5億円と資金2億円の3.5億円です。

更地の土地は貸家建付地になるため、約２割程度の評価減となります。

更地の評価額1.5億円×0.8＝貸家建付地の評価額1.2億円

建物は建築代の６割程度が固定資産税評価額となり、さらに貸家として３割の評価減となります。

建築代2億円×0.6＝1.2億円（固定資産税評価額

1.2億円×（1-0.3）＝貸家の評価額8,400万円

相続財産の総額を計算します。

貸家建付地の評価額＋貸家の評価額
＝1.2億円＋8,400万円＝相続財産の総額 2億400万円

以上から、相続財産の総額は賃貸マンションを建設することによって、当初の3億5,000万円から2億400万円に減少するので、相続税は大幅に減少します。

借入金による建設の場合でも同様の効果がありますが、「キャッシュフロ－」や「経年変化による資産価値の減少などについて、十分な検討が必要となります。

(4)不動産の組み替えという発想

所有する不動産を有効に活用するには、時として「買替える発想」も重要です。

①路線価の高い土地への住替え

小規模宅地等の評価減の特例は面積制限となっているので、「面積が広く路線価が低い土地」から「路線価も高い土地」への住替えが有利となるケースがあります。

②高収益物件への組み換え

相続税評価額が「高く」収益性が「低い」不動産を、相続税評価額が「低く」収益性が「高い」不動産に買い替えることにより、相続税の圧縮・納税資金の確保・収益性の向上を図ることができます。

③底地整理

底地は自由に活用できず収益性も低い割には、相続税評価額は更地の３～４割と大きくリスク資産の代表例となります。そのため底地は整理して「更地にして取り戻す」か「売却して現金化」しなければなりません。

＊不動産の組み替えは通常、譲渡の形態を採るので譲渡所得が発生します。「居住用財産」や「特定の事業用資産」の譲渡については、所得税の負担を軽減する特例を検討する必要があります。

(5)生前贈与の活用（贈与税の特例等）

相続税の対策には生前贈与も有効な手段となります。

しかし高額の贈与をすると相当な贈与税の負担が生じるので、その活用は難しい面があります。

その様なケースでは、次のような制度を利用すると有効な場合があります。

①相続時精算課税制度

この制度を利用すると「60歳以上の親から20歳以上の子供または孫への贈与」について「2500万円までは贈与税0円、2500万円を超える部分については20％で贈与税が課税」と、高額贈与をしても贈与税の負担が少なくて済みます。

ただし、その贈与者が亡くなった場合には「相続税に引き直し」（その贈与財産を相続財産に含めて計算した相続税額から納付した贈与税額を控除して相続税を計算します）ますので、相続税の負担軽減になるとは限りません。

しかし、収益物件をこの制度で生前贈与することによって、収益を次世代に移転しし、相続財産を増やさずに納税資金を形成することができます。

②贈与税の配偶者控除

「婚姻期間が20年以上である配偶者から一定の居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭を贈与により取得した場合」には、「それらの価額を限度として2000万円を控除することができます。

この制度の適用は、同一配偶者からの贈与については、生涯一度のみです。

③住宅取得等資金贈与の非課税の特例

「親から子や孫へ、本人の居住用家屋の新築・取得または増改築等のための金銭の贈与のうち一定の金額」は贈与税の非課税の特例を受けることができます。

（2014年度は、一般住宅で500万円・省エネ耐震住宅で1000万円までが非課税）

相続開始前３年以内の贈与については、「相続税の課税財産に加算して相続税の課税に引き直します」が、「贈与税の配偶者控除や住宅取得等資金贈与の非課税の特例で非課税となった部分」は相続財産に加算されません。

贈与税の特例等の活用は、要件に該当するかどうかの検討とメリット・デメリットの検討のほか、不動産については登記料や取得税が発生するので十分な検討が必要となります。

(6)いつするの 今でしょ！

将来予定されることは、早めに実施されることも不動産対策となります。

①自宅や賃貸不動産のリフォ－ム

自宅を住みやすくしたり、家賃収入の維持増加のために賃貸不動産について通常のリフォ－ムをする場合では、家屋の評価額は上昇しません。

しかし増築や大規模な改造等、明らかに建物の資産価値の増加になるリフォ－ムは固定資産税評価額が上昇する場合があります。

②分筆・合筆

共有の土地を分筆して個別所有の土地とすることや、将来の転売・有効活用のために測量し分筆または合筆登記しておくことは、相続対策として大変重要になります。

(7)法人を利用した相続対策

法人を設立して資産承継を進める方法もあります。

①不動産管理会社

不動産管理会社を設立して不動産収入を個人から法人へ移転することにより、所得税の軽減や親族への所得の分配を実現できる場合があります。

法人に対して不動産の管理のみを委託する方法・法人が所有者から賃貸物件を一括して借り受ける方法・法人が賃貸不動産を所有する方法（不動産所有方式）があります。

資産承継を目的とした場合、不動産所有方式が最も効果的となります。

②法人利用した賃貸不動産の贈与

法人が賃貸不動産を所有することは、株式で不動産を所有することになりますので、株式の贈与は不動産の贈与と同様の効果となり、生前贈与が行いやすくなります。

＊法人の活用はコストと効果の検討が重要となります。

(8)不動産の活用は経営感覚で

不動産を有効に活用するには「情報を集めて、ふさわしい方法を検討し、予定する水準を達成する工夫が必要とされるようになりました。